中国最缺房子的城市,是这三个!

发布日期:2019-04-23

    本文为楼市参考团队原创作品“在北京,晚上到高档小区周边溜溜弯,发现大部分高端小区的楼房有一小半没有灯光,空房现象非常普遍。”住建部原副部长仇保兴认为:“宏观上中国已经不缺房了,如果放任让房地产来支撑经济的发展,是不合时宜的。”潘石屹说:“我知道北京有人买一百套房,自己只住一套。”……房屋是否过剩、空置率是高是低、高房价是炒出来的还是供需结构失衡导致的,以上问题总能引起网友的热议和围观,但你一言我一语,谁的观点都夹杂了过多的主观色彩,没有权威的统计数据就没有说服力。近日,中金的一篇研究报告揭穿谜底,告诉我们在京沪,住房是多么的稀缺。01近日,中国国际金融股份有限公司发布《数说中国存量住房》研究报告。报告测算得出2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套,对应存量面积261亿平方米,户均拥有住房1.13套。(注:该报告结果是基于2010年第六次全国人口普查和2015年1%人口抽样等调查数据,对中国存量住房基本问题予以客观估计)在上面报告的基础上,中金结合国家统计局资料,对北京、上海存量住房的总量、结构、质量等热点问题做了详细测算,测算结果显示:2017年末北京、上海城镇家庭户户均住房不足1套,显著低于全国平均水平和国际合理水平,套均面积仅为全国8成左右。2017年末北京城镇存量住房:(图片来源:中国国际金融股份有限公司)2017年末上海城镇存量住房:(图片来源:中国国际金融股份有限公司)北京、上海户均套数与全国对比:(图片来源:中国国际金融股份有限公司)从户均套数上来看,北京每户家庭0.94套,低于全国平均水平(户均1.13套)16.8%,上海每户家庭0.91套,低于全国平均水平19.5%,而在国际上,户均套数的合理水平在1.1左右。北京和上海的户均套数都不足1,这说明很多家庭在合住一套房。报告中还提到了套均面积和存量住房质量:(图片来源:中国国际金融股份有限公司)从套均面积看,北京、上海存量住房套均面积分别为73.8平方米和75.5平方米,尽管较2010年(72.6平方米和71.5平方米)已有小幅提升,但相比全国均值(95.2平方米)仍有明显差距。(图片来源:中国国际金融股份有限公司)从存房质量上看,北京、上海的存量住房质量整体低于全国平均水平。根据2015年的全国1%人口抽样调查数据,北京和上海存量住房建筑年代整体偏老,存量住房中分别有18%和19%建于1990年以前,均高于全国平均水平(15%);北京和上海分别有11%和9%的住房没有厨房,而全国该比例仅为6%,同时12%和9%的住房无室内卫生间(全国10%)。关于房屋质量问题,英国建筑的平均寿命达到132年,日本是100年,美国是74年,而中国建筑平均寿命仅30年,被国外媒体称为“快餐式公寓”。在这里绝非吐槽中国建筑,依国情,发展速度和发展质量就是鱼与熊掌,我们看到的则是另一面,北京上海1990年以前的建筑占比约20%,而且它们也快到了“而立之年”,这里面城市住房更新的潜力是巨大的。最后来看看北京和上海的房屋空置率:空置率存在广义和狭义两个口径,广义指只要某时刻该房屋无人居住即为空置,狭义则剔除正在装修或危旧等合理空置。国际上多数国家广义和狭义空置率仅相差约1个百分点,合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。从数据中可以看出,无论是狭义还是广义空置率,北京和上海都远低于全国平均水平。02说完北京和上海,我们再谈谈深圳这座特别的城市。深圳与京沪最大的区别就是,京沪一开始就是作为城市来建设,而早期的深圳是以工业区模式来建设的。什么是工业区模式,就是企业圈了一块地,这块地不仅建有工厂,还有大量的厂房宿舍,工厂的附近还建有大量的农民房,这些厂房宿舍和农民房大多是高密度、低成本的,对于企业来说是既省钱又省地。谁能想到,不到40年的时间深圳就有了翻天覆地的变化,从一个小渔村变成了现在的一线城市,而那些拥挤、脏乱差、安全隐患、没有独立卫浴的厂房和农民房,是否能满足移民深圳的白领阶级和高素质人才呢?答案是否定的。据《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)》统计:根据2013年住房调查,全市住房总量为5.2亿平方米、1035万间套。其中,商品房11941万平方米,约128万套;政策性保障性住房2793万平方米,约34万套;单位及个人自建住房,4721万平方米,约55万套;原村民集体经济组织自建、合建房26006万平方米,33.44万栋,约650万套间;工业区配套宿舍及其它6549万平方米,168万套间。可以看出,农民房和厂房宿舍占了总套数的79%,它们的套均面积仅有40m?左右,连全国平均水平(95㎡)的一半都不到。从2013年发展至今又发生了哪些变化呢?根据深圳市统计年鉴,2013-2016年住宅竣工建筑面积是948.6万平方米,这些建筑面积应该算作商品房和保障房的面积,因为村民自建房已受到政府的严格管控,并以拆除为主。如果按套均90㎡来算,2013-2016年新供应商品房/保障房约10.5万套,而2013-2016年深圳常住人口增量为127.95万人,也就是说每12个新深圳人拥有一套新的商品房/保障房,这肯定是远远不够的。还有,人们选择居住场所,不是简简单单的有一个睡觉的地方,住宅的交通便利、生活配套、小区学位、增值属性等等,都会影响人们的选择,这样看来,深圳的住宅也是非常稀缺的。03高房价饱受人们的诟病,人们开始抱怨房价、厌恶房企、痛恨炒房客,在这些种种情绪之下,房屋过剩、空置率过高、房价暴跌等就变得更为人们所相信,人们相信他们所愿意相信的。但是,单从宏观上说中国房子够住了是完全没有意义的,全国户均1.13套是事实,而北上深房屋严重稀缺也是事实,我们承认房地产存在泡沫,但也不能忽视,在一线城市中存在供需失衡的现象。在本轮房地产调控中,限价、限售、限购、限贷等调控手段,几乎都是面向需求端的,需求只是暂时得到了遏制,没有得到释放。而供给端呢,由于地价高,房企融资难,土地接连流拍,房企对于建房子的热情大不如前,人口仍然在向一线城市流动,那么供需将会更加失衡。在未来,房产的投资属性将进一步加强,货币持续贬值,股票风险过高,用多余的资金投资于房产是每个人的权力。投资不等于投机,而且,随着消费税、流转税、空置税、物业税等房地产税的到来,投机行为将得到精准的遏制。因此,一线城市房产的稀缺性决定了它的价值,在当下的经济环境仍是不错的投资手段。